当前的全国房价是否还存在泡沫？通过持续的监测与分析，自2025年5月起，全国的房价泡沫已经得到有效清理，过去一年多时间内房价普遍处于被低估的状态。对于这一观点，许多网友可能会持有不同意见。在讨论房价泡沫的相关指标之前，我想先提到一个全球性规律：近年来，世界上多个国家经历了房价泡沫破裂的过程，通常从泡沫破灭到市场完全出清的时间周期大约为五到六年，期间房价普遍下跌30%左右，极端情况下甚至超过30%。例如，历史上日本和中国香港曾经历过70%的跌幅，这些都是极端的案例。而此次中国的房价下行，从2021年夏季开始，至今恰好五年，整体跌幅达到40%至45%。因此，按照全球的普遍规律，到目前为止，中国的房价已基本达到合理水平，这一点大多数专业人士都基本达成一致。尽管网络上关于房价的悲观言论仍然存在，但全国平均房价已经降到九千多元，即便降至五千元，仍会有人在网上讨论房价的负担与泡沫。

接下来，我们来看一些具体的数据。全国房价泡沫指数在2021年夏季达到峰值198，泡沫首次清理在2025年5月，当时指数由正值转为负值。最近在8月份，这一指数降至-97。回顾2015年上轮房价大跌时，泡沫指数最低为-71。因此，目前泡沫出清的程度明显超过2015年，那时候房价低估的情况并不如现在严重。当前的房价低估程度是过去二十多年中的最低点。我们的房价泡沫指数由三项指标构成：房价收入比、租金收益率和房价周期波动因子。细看这三个指标，目前房价收入比和房价周期波动因子均已无泡沫，唯有租金收益率略有泡沫。

再来看全国重点的五十个城市的房价泡沫情况。根据数据显示，一线和主要二线城市的泡沫指数全部为负，这表明泡沫已得到完全清理。其中，郑州的泡沫指数最低，达到-146，紧随其后是贵阳-145和南昌-144，此外，海口、天津、武汉和南京的指数也均超过-100。相比之下，成都的负值最小，仅为-5，也是最后一个泡沫完全清理的城市。另有杭州和宁波分别为-17和-21。鉴于成都和杭州在过去十多年间房价涨幅显著，这两个城市的泡沫清理进度较慢。不久前，这两个城市的房价仍存在泡沫，但在2025年4月后经历了一轮房价普跌。

专门来看成都的房价泡沫历史，可以发现从2014年到2015年，成都的房价泡沫指数一直为负，房价遭遇了较大跌幅。直到2017年，随着市场的回暖，成都房价泡沫指数逐渐升高，并在2021年夏天达到最高点。随着全国楼市降温，成都的泡沫指数也在下降，直至今年7月才由正值转为负值，标志着泡沫的完全清理。此时间节点相比全国泡沫出清滞后14个月，因此过去一年成都市的市场显得相对低迷，未能与其新一线城市的身份相匹配。

再来看看全国其他弱二线和三线城市的房价泡沫指数。8月份，岳阳的指标最低，达到-176，作为中部三线城市，它的房价处于严重低估状态。其他如廊坊-125、珠海-124、温州-126等城市的指数也显示出相应的低估状态。这些城市大致可以分为两类，一类是东部地区在楼市火热时期泡沫积聚较大的城市，如廊坊和珠海等；另一类则是北方弱二线城市和东北地区的城市，如兰州为代表。这些城市的泡沫指数负值偏小的还有泉州-22和无锡-35，它们同样是在经济发达地区，市场的炒作使得泡沫清理进度较慢。

总体而言，全国的房价泡沫几乎已被清理，许多城市的房价依旧处于低估状态。但目前全国房价仍在下跌，低估的状态还将持续。这一现象可以理解：在楼市过热时，房价往往上涨过快；而在市场冷却时，房价也会出现过度下跌的情况，这本质上是价格波动的过程。房价作为一种资产价格，围绕其价值中枢上下波动，目前房价已经低于这一中枢值，因此表现为低估。从未来一到两年的趋势来看，在全国大部分一线、二线城市中进行底部投资是合适的。即便在一些弱二线和三四线城市，从自住的角度出发，未来几年购房也是相对可行的选择。